我將密切關(guān)注兩個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金; ESR-REIT(SGX：J91U)和Frasers Centrepoint Trust(SGX：J69U)。

在2019年下半年降低DPU?

ESR-REIT最近宣布將收購裕廊倉庫49.0%的有效股權。房地產(chǎn)投資信托基金通過(guò)私募融資籌集了1億新元，并打算從優(yōu)惠發(fā)行中籌集5000萬(wàn)新元以資助收購; 并支付兩項資產(chǎn)增值計劃(AEI)并償還部分債務(wù)。

ESR-REIT宣布，在2019年4月1日至6月25日期間，每單位(DPU)的先期分配為0.945新加坡分(包括0.833新加坡分的應稅收入和0.112新加坡分的其他收益)。先進(jìn)的分銷(xiāo)是否定私募配售新單位的稀釋影響。

房地產(chǎn)投資信托還宣布以580萬(wàn)新元的價(jià)格出售另一處房產(chǎn)(31 Kian Teck Way)。然而，由于房產(chǎn)規模較小，預計對凈財產(chǎn)收入的影響不大。在即將于7月22日星期一舉行的即將公布的收益更新中，投資者應該查看管理層對最新收購提案和AEI的最新消息。

希望管理層也能讓投資者了解DPU對新單位的影響。由于A(yíng)EI的回報在完成之前不會(huì )實(shí)現，而優(yōu)先發(fā)行和私募的部分資金將用于償還債務(wù)，投資者可能不得不預期未來(lái)幾個(gè)季度的DPU會(huì )下降。

收購和股權融資的影響?

6月初，Frasers Centrepoint Trust宣布將收購位于Punggol地區的零售商場(chǎng)Waterway Point的三分之一股權。它還收購了PGIM Real Estate AsiaRetail Fund的18.98%股權，該基金于4月份完成。截至2019年6月30日的三個(gè)月期間，投資者將首先了解這兩項由股權融資部分資助的收購將如何影響DPU。

根據Frasers Centrepoint Trust自己的數字運算，該公司表示，根據Waterway Point在交易開(kāi)始時(shí)簽訂的假設，以及發(fā)行1.067億新單位為該交易提供資金，DPY 2018財年將增加0.29%。

房地產(chǎn)投資信托在2019年4月1日至2019年5月27日期間宣布了1.909美分的先進(jìn)DPU。這是為了抵消私募后更大單位基數的影響。在截至2019年3月31日的三個(gè)月期間，Frasers Centrepoint Trust報告DPU增長(cháng)1.2%，而投資組合租金回歸則為正2.0%。

投資者應留意管理層對Waterway Point的DPU影響及其在PGIM房地產(chǎn)亞洲零售基金中的股權的看法。最重要的是，投資者將首先了解收購對信托的負債水平有何影響。截至2019年3月31日，Frasers Centrepoint Trust的負債率較低，為28.8%，這為未來(lái)進(jìn)行更多債務(wù)融資收購提供了空間。