豐樹(shù)物流信托(SGX：M44U)是一家以亞洲為重點(diǎn)的物流房地產(chǎn)投資信托基金，在新加坡，香港，日本，中國，澳大利亞，韓國，馬來(lái)西亞和越南擁有141家酒店。它的物業(yè)組合價(jià)值僅為80億新元，并且從長(cháng)期來(lái)看，單位持有人的分配一直在增加(DPU)。

我能夠在周一參加房地產(chǎn)投資信托基金的年度股東大會(huì ) - 這是房地產(chǎn)投資信托基金的第10個(gè)整體，而18/19財年(截至2019年3月31日的財政年度)則基本穩固。房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)理Ng Kiat的首席執行官出席并回答問(wèn)題。本周早些時(shí)候，我看了它在其經(jīng)營(yíng)的五個(gè)國家的計劃，但在本文中，我將看看它的租戶(hù)基礎多樣化的雄心是否會(huì )結出碩果。

多元化，多樣化，多元化

整個(gè)年度股東大會(huì )的一個(gè)關(guān)鍵主題是管理層努力使其租戶(hù)基礎多樣化，使其物業(yè)恢復活力，并在多個(gè)國家建立物業(yè)網(wǎng)絡(luò )。Ng Kiat為投資者提出了值得關(guān)注的五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

豐樹(shù)物流信托基金已將其租戶(hù)基數從五年前的380增加到目前的634。

食品和飲料(F&B)租戶(hù)是REIT最大的客戶(hù)群，需要溫度控制的倉庫來(lái)儲存新鮮農產(chǎn)品和預制食品。這些倉庫還需要特殊許可證。因此，餐飲租戶(hù)傾向于堅持現有的位置。Ng補充說(shuō)，由于其高規格要求，醫藥租戶(hù)甚至更加堅固。

REIT還在八個(gè)不同的國家擁有房產(chǎn)。Ng表示，房地產(chǎn)投資信托基金目前已準備好為其客戶(hù)提供一個(gè)地點(diǎn)網(wǎng)絡(luò )，而不是基于單一地點(diǎn)的單一租賃來(lái)吸引他們。在這個(gè)說(shuō)明中，35%的REIT租賃區域現在被多地點(diǎn)租戶(hù)使用，這是一個(gè)令人滿(mǎn)意的統計數據。

投資組合入住率保持在98%的健康水平。Ng補充說(shuō)，其約70%的租賃活動(dòng)是基于租戶(hù)保留。

另一方面，Ng表示供應緊張可能會(huì )給房地產(chǎn)投資信托基金帶來(lái)挑戰，以刷新其租戶(hù)基礎。她說(shuō)這是保持高入住率之間的微妙平衡 - 同時(shí)，試圖利用高規格建筑的稀缺性來(lái)確保更高的租金。在我看來(lái)，情況是一個(gè)幸福的問(wèn)題。

更新和復興

復興與多樣化密切相關(guān)。 在過(guò)去五年中，Ng表示房地產(chǎn)投資信托基金增加了更高規格的建筑，吸引了更優(yōu)質(zhì)的租戶(hù)和剝離的舊資產(chǎn)。

上一財年是一個(gè)異?；钴S的財政年度，REIT收購了價(jià)值12億新元的新房產(chǎn)。Ng強調了三個(gè)要點(diǎn)：

新物業(yè)來(lái)自廣泛的國家，包括中國，新加坡，澳大利亞，韓國和越南，反映了該團隊滲透不同地區的能力。

Ng表示，REIT在不同國家的本地團隊在過(guò)去五年中已經(jīng)成熟，其網(wǎng)絡(luò )正在變得越來(lái)越強大。

就上下文而言，在一個(gè)典型的財政年度，交易規模往往平均約為3億新元至5億新元。

有趣的是，Ng還花時(shí)間強調房地產(chǎn)投資信托基金在可持續發(fā)展方面的努力，包括減少水和能源的使用以及增加太陽(yáng)能的使用?？沙掷m發(fā)展的努力不僅僅是為了展示。Ng補充說(shuō)，租戶(hù)越來(lái)越意識到他們對環(huán)境的影響，可持續性已成為他們的議事日程。